Abbiamo già parlato dell’importanza della verifica della conformità urbanistica di un immobile per poterlo mettere in vendita, ma ci vogliono anche le competenze legali per i contratti, le lettere, i moduli.
Affrontiamo la parte riguardante la consulenza tecnica in merito a quali pratiche urbanistiche spesso viene sottoposto un immobile prima o durante la messa in vendita, sempre grazie al nostro architetto @alessiazantiarchitetto
Quando si decide di porre in vendita un immobile è fondamentale controllare sia la Regolarità Edilizia, Urbanistica che Catastale dell’appartamento.
Ci si può trovare difronte ad una planimetria catastale che non rispecchia la reale pianta dell’immobile, o la cantina o il solaio o entrambe non sono disegnate in maniera chiara che possa facilmente identificare la loro posizione nel palazzo.
Questo accade per vari motivi, proviamo sinteticamente ad analizzarne la casistica:
- I lavori edilizi interni che hanno mutato la pianta dell’immobile sono stati eseguiti con Pratica Edilizia, ma non accatastati.
dBisogna procedere ad una variazione catastale dell’appartamento tramite un programma denominato DOCFA. Il tutto deve essere redatto da un Tecnico Abilitato e protocollato all’Agenzia delle Entrate – Servizi Catastali. - La cantina, o il solaio, di pertinenza dell’appartamento non è correttamente descritta planimetricamente, mancando i confini e la scala di acceso al piano cantinato o sottotetto.
Bisogna procedere ad una variazione catastale della scheda ridisegnando la planimetria della cantina, o del solaio, o di entrambe, tramite un programma denominato DOCFA. Il tutto deve essere redatto da un Tecnico Abilitato e protocollato all’Agenzia delle Entrate – Servizi Catastali - I lavori interni sono iniziati mutando la pianta dell’appartamento, ma la Pratica Edilizia denominata CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) non è stata presentata e i lavori sono ancora in esecuzione e rispecchiano le Normative Edilizie ed Urbanistiche.
Bisogna procedere alla redazione di una CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata – Tardiva) secondo art. 6-bis comma 5 D.P.R. 380/2001 TESTO UNICO EDILIZIA; dovrà allegare la ricevuta dell’avvenuto pagamento della sanzione prevista di €. 330,00, il tutto protocollato in Comune di Milano – Edilizia Privata.
A Fine Lavori dovrà essere eseguita una variazione catastale della scheda ridisegnando la planimetria dell’appartamento secondo il Progetto presentato e, se presente la cantina o il solaio o di entrambe, tramite un programma denominato DOCFA. Il tutto deve essere redatto da un Tecnico Abilitato e protocollato all’Agenzia delle Entrate – Servizi Catastali. - I lavori sono stati eseguiti mutando la planimetria dell’appartamento ma senza la presentazione di una Pratica Edilizia, nonostante rispecchino le Normative Edilizie ed Urbanistiche.
Bisogna procedere alla redazione di una CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata – in Sanatoria) secondo art. 6-bis comma 5 D.P.R. 380/2001 TESTO UNICO EDILIZIA; si dovrà allegare la ricevuta dell’avvenuto pagamento della sanzione prevista di €. 1000,00, il tutto protocollato in Comune di Milano – Edilizia Privata.
A fine lavori dovrà essere eseguita una variazione catastale della scheda ridisegnando la planimetria dell’appartamento secondo il Progetto presentato e se presente la cantina o il solaio o di entrambe tramite un programma denominato DOCFA. Il tutto deve essere redatto da un Tecnico Abilitato e protocollato all’Agenzia delle Entrate – Servizi Catastali.
Per ulteriori informazioni potete contattarci tramite il modulo di contatto sul nostro sito www.cusani10re.com o direttamente sui nostri social, Facebook (@cusani10luxury), Instagram (@cusani10_luxury)
Affrontiamo oggi, nell’ambito della consulenza tecnica e legale, la necessità di saper leggere ed interpretare ciò che è scritto sugli atti di provenienza, sulle visure e per quanto riguarda i contratti, le lettere e i moduli. Non è una spiegazione dettagliata da avvocato, ma parliamo di qualche accorgimento riguardante gli agenti immobiliari, non pretendiamo di dare spiegazioni che solo un avvocato competente in materia potrebbe fare.
La visura storica:
la visura storica è lo strumento fornito dal catasto (che ricordo non essere probatorio, almeno in Lombardia), dove sono indicati:
Nella parte iniziale nel riquadro in alto i dati della richiesta (il Comune – con il codice – e la provincia) e di quale catasto si parla (terreni o fabbricati) con i relativi dati catastali.
Subito sotto vi sono gli intestati, dove viene indicata la ditta (la proprietà con luogo e data di nascita – o sede legale), il relativo codice fiscale, la quota di proprietà o il tipo di proprietà (piena proprietà, nuda proprietà, uso, usufrutto).
Nella parte centrale nel riquadro sono indicati tutti gli estremi dell’unità immobiliare in oggetto ed in particolare: il numero (se vi è più di un’unità), i dati identificativi (la sezione urbana – non sempre presente -, foglio, particella e subalterno – facoltativo -), i dati di classamento (zona censuaria, micro zona, categoria catastale, classe, consistenza, superficie catastale e rendita catastale) e la provenienza di questi dati (si indica l’ultima variazione che ha comportato delle modifiche a uno di questi dati precedenti).
Sotto viene indicato l’indirizzo e sito ancora le eventuali annotazioni.
Spesso nelle annotazioni viene scritta la dicitura “rettifica riferimenti di mappa errati come da var.d’ufficio n. xxx/1985 “ in quanto in quegli anni il catasto decise di cambiare l’ordine con cui vennero assegnati i subalterni, per questo alcuni immobili hanno come sub un numero superiore a 700 nonostante non abbiano mai subito modifiche nel corso della loro storia.
A differenza della visura ordinaria, la visura storica continua con la situazione dell’unità immobiliare, dove indica appunto tutti i passaggi di proprietà e le pratiche edilizie eseguite sull’immobile, elementi utili come spiegato in precedenza.
Contratti, lettere e moduli:
Tutti i nostri contratti, le nostre lettere, i moduli di incarichi e proposte regolarmente depositati in camera di commercio di Milano, sono stati redatti, controllati e aggiornati secondo le norme e disposizioni vigenti dal nostro studio legale con cui abbiamo una profonda stima reciproca e con cui collaboriamo da tantissimi anni, anche a livello personale oltre che professionale.
Non entriamo nel dettaglio di questi aspetti proprio perché non è materia specifica da agente immobiliare, ma possiamo dare informazioni di base, come ad esempio il fatto che tutti i nostri moduli sono aggiornati con le disposizioni relative al GDPR e la legge sulla privacy, note indicate anche nei contratti preliminari, in quelli di locazione e nei nostri incarichi e proposte. Il fattore legale in questi ambiti innanzitutto ci protegge da eventuali errori che chiunque potrebbe fare e allo stesso tempo ci pone in una situazione, da parte dei clienti, di fiducia e trasparenza. Essere preparati anche da questo punto di vista è molto importante, per saper trasmettere appunto fiducia al primo impatto e sapere rispondere con certezza e serenità alle varie domande che normalmente ci vengono poste.
Ovviamente siamo sempre a disposizione per approfondimenti specifici.
